Loi Pinel : défiscaliser en investissant dans l’immobilier locatif

Le principe de la loi Pinel

Le dispositif Pinel est une aide à l’investissement locatif. Concrètement, il permet aux contribuables de se constituer un patrimoine immobilier sans apport ou avec un apport limité, et de le louer, tout en profitant d’un mécanisme de défiscalisation avantageux.

Il s’agit donc d’investir dans l’immobilier dans des conditions spécifiques précisées par la loi afin de bénéficier d’attractives et importantes réductions d’impôts, calculées sur la base du prix d’achat.

La défiscalisation au titre de la loi Pinel

Si vous réalisez un investissement locatif remplissant toutes les conditions requises, vous pouvez bénéficier de la défiscalisation Loi Pinel et réduire vos impôts.

L’avantage fiscal est calculé en fonction du prix d’acquisition du bien, dans une triple limite :

• Le montant total de l’investissement est inférieur ou égal à 300 000 euros par an et par personne
• Il porte au plus sur deux biens
• Le prix d’achat est au plus de 5500 euros par mètre carré de surface habitable

Il n’est pas conseillé de dépasser ces seuils car au-delà, vous ne bénéficiez plus du mécanisme de défiscalisation.

Le montant total de la réduction d’impôt dépend de la durée de la location :

	France métropolitaine	Outre-Mer
6 ans	12% du prix d’achat	23%
9 ans	18% du prix d’achat	29%
12 ans	21% du prix d’achat	32%

Concrètement, la réduction d’impôt annuelle (en France métropolitaine) est égale à 2% du prix d’achat durant les 6 à 9 premières années de location, puis 1% pour les années supplémentaires (jusqu’à 12 ans). Ainsi, un investissement de 300000€ donne droit à une réduction d’impôt annuelle égale à 6000€ d’impôts les 9 premières années de location, puis 3000€ les 3 années suivantes.

Bon à savoir : la réduction Pinel est incluse dans le plafonnement des niches fiscales à 10000 euros par an (18000 euros si l’investissement est en Outre-Mer).

Quelles sont les conditions pour profiter de la réduction d’impôt Pinel ?

Pour bénéficier de la réduction d’impôts Pinel, l’investissement immobilier que vous réalisez doit remplir un certain nombre de critères.

Certains critères portent sur le bien immobilier dans lequel vous investissez :

• Le bien doit avoir été acquis à partir du 1^er septembre 2014.
• Il s’agit d’un bien neuf, en cours d’achèvement ou d’un bien que vous construisez. Sont également concernés les biens anciens qui ne respectent pas les critères de décence et sont réhabilités.
• Le logement respecte des conditions de performance énergétique. Concrètement, il doit être conforme à la règlementation thermique RT 2012 pour un bien neuf ou avoir le label HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009 pour de l’ancien rénové. Les conditions diffèrent si le bien est en Outre-Mer. Les opérations réalisées à Mayotte ne sont par exemple pas tenues de respecter des critères de performance particuliers.
• Le bien est situé dans une zone en tension, c’est-à-dire où l’offre est supérieure à la demande. Le gouvernement a établi une carte des zones concernées. Les zones A bis, A, et B1, sont éligibles au dispositif. Certaines communes situées en zone B2 sont éligibles au cas par cas : c’est le préfet de région qui délivre un agrément aux communes concernées. La zone C n’est pas concernée par le dispositif Pinel.

Le bien doit ensuite être loué. Certains critères relatifs aux modalités de location doivent être satisfaits :

• Le propriétaire s’engage au départ à louer le logement pour une durée de 6 ou 9 ans au choix, qui peut être portée à 12 ans au plus.
• La location doit commencer au plus tard un an après l’achèvement du bien ou de son acquisition (dans le cas où l’acquisition a eu lieu après l’achèvement).
• Le bien doit être loué à titre de résidence principale.
• Il doit être loué nu (non meublé).
• Le prix de la location doit être inférieur aux prix du marché. Concrètement, il existe des plafonds de loyer en fonction de la localisation géographique du bien.

D’autres critères portent enfin sur le locataire :

• Les revenus du locataire doivent être inférieur à un plafond établi par le gouvernement, qui dépend également de la zone.
• Les locataires peuvent être des ascendants (parents) ou descendants (enfants) de l’investisseur à condition de ne pas faire partie du foyer fiscal de ce dernier. Ceci est une nouveauté sécurisante par rapport aux précédents dispositifs comme la loi Duflot : il peut être préférable de louer le logement à un proche.

Quid des SCPI ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des sociétés qui permettent d’investir collectivement dans l’immobilier. Cela permet aux investisseurs de répartir et mutualiser les risques, comme le défaut de paiement des locataires : au lieu d’investir dans un bien, l’investisseur est propriétaire de parts dans une société qui détient un parc de biens immobiliers. Cela permet aussi de déléguer la gestion des biens (recherche de locataire, rénovation, suivi des éventuels contentieux…) à une structure compétente. De plus, une SCPI dispose évidemment d’un pouvoir de négociation bien supérieur à celui d’un particulier : elle peut obtenir une réduction importante sur l’achat des biens neufs auprès des promoteurs immobiliers en s’engageant à acquérir un ensemble de lots.

Certaines SCPI sont spécialisées dans les locations éligibles au dispositif Pinel. Le fait d’investir dans une SCPI spécialisée permet de bénéficier du dispositif. Dans ce cas, le montant utilisé pour calculer la réduction d’impôt est celui de l’investissement dans la SCPI (auquel s’ajoute éventuellement le montant de l’acquisition directe de deux biens au plus) à hauteur de 300000€ au total.

Le montant minimal de l’investissement (on parle de « ticket d’entrée ») dépend de la SCPI mais démarre généralement autour de 1000 euros : il est donc possible de bénéficier du dispositif Pinel sans avoir à investir des sommes aussi importantes que celles que représentent l’acquisition directe d’un bien.

Investir dans une SCPI peut sembler moins risqué qu’acheter un logement directement, mais présente aussi quelques inconvénients :

• Cela engendre des frais ou commissions (notamment un pourcentage prélevé sur le montant investi dit frais d’entrée) car la SCPI a besoin de se rémunérer pour fonctionner et gérer son parc ;
• Vous détenez des titres dans une SCPI mais vous ne vous constituez pas un patrimoine immobilier directement utilisable.

Quels sont les risques de la loi Pinel ?

La loi Pinel est un excellent moyen pour un contribuable de se constituer un patrimoine immobilier, tout en en faisant supporter une large partie du coût par le locataire et l’Etat. Il s’agit donc d’une niche fiscale particulièrement avantageuse.

Cependant, comme tout investissement, celui-ci suppose un minimum de suivi et de gestion, et présente des risques. Il faut donc prendre des précautions avant d’investir :

• Assurez-vous que le logement remplit bien tous les critères requis pour bénéficier de la réduction d’impôt.
• Il est préférable d’inspecter le bien que vous achetez et de vérifier qu’il présente des caractéristiques indispensables ou susceptibles de favoriser la location : présence de transports en commun à proximité, de commerce, d’écoles etc.
• Si vous vous endettez pour investir (ce qui est généralement le cas), soyez sûrs d’être capable de payer vos échéances de remboursement y compris en cas de coup dur (absence temporaire de locataire…).
• Ne surévaluez pas les loyers que vous allez percevoir ! En principe, le plafond des loyers est une bonne base de calcul car il est inférieur au prix du marché local. Cependant, cela n’est pas toujours le cas : en fonction du bien, de sa localisation ou d’autres critères, il arrive que le plafond soit supérieur au prix de marché. Dans ce cas, faites votre estimation sur cette base.
• Vérifiez que votre assurance couvre bien les risques que vous encourez, en particulier l’absence de locataires, la moins-value à la revente, les loyers impayés ou les dégradations du bien.

Les astuces Tacotax pour bien investir

Pour profiter de la loi Pinel pleinement, voici quelques astuces supplémentaires :

• Le prix d’acquisition du bien retenu pour calculer la réduction d’impôt comprend les frais de notaire et éventuels frais de négociation ou honoraires de votre conseiller en patrimoine.
• Si vous ne souhaitez pas vous lier les mains dès le départ pour une trop longue durée, nous suggérons de vous engager sur une location pour 6 ans. Vous pourrez prolonger ensuite d’une première période de trois ans, puis d’une seconde, et bénéficier de l’avantage fiscal dans les mêmes conditions que si vous aviez dès le départ déclaré pour une plus longue durée.
• La réduction d’impôt est calculée par personne. Si votre foyer fiscal est composé de plusieurs personnes et que vous en avez les moyens, vous pouvez donc cumuler les investissements. Veillez tout de même à intégrer à votre réflexion la limite de 10000€ de niches fiscales !
• Gardez à l’esprit que si la réduction d’impôt permise est supérieure à l’impôt dû, comme cela peut arriver certaines années, vous ne pourrez ni vous faire rembourser le surplus ni le reporter.

En résumé

Vous avez désormais toutes les clés en main pour tirer parti de la loi Pinel et défiscaliser sereinement ! Nos experts sont à votre disposition gratuitement si vous souhaitez être accompagné.