Avec des taux de rendement très élevés, atteignant 5 à 8% par an, l’immobilier d’entreprise présente bien des attraits pour les investisseurs. Alors, quels sont les critères à prendre en compte pour effectuer sa recherche de bureaux ? À quelles normes faut-il se référer ? On fait le point.
Malgré la crise sanitaire, un marché qui résiste
Alors que la pandémie laissait penser que l’immobilier d’entreprise allait entrer dans une phase critique, le marché a résisté. En 2021, 60% des investissements en SCPI (société civile de placement immobilier) ont été dédiés aux bureaux. Car le bureau est loin d’avoir dit son dernier mot : les récentes études menées en France témoignent d’un consensus autour de 2 journées de télétravail par semaine, nécessitant donc que les entreprises conservent des locaux pour accueillir leurs employés.
Pour les investisseurs, l’immobilier d’entreprise demeure très attractif : il offre une rentabilité 2 à 3% plus élevée que le marché des particuliers. De plus, les défauts de paiement y sont beaucoup moins fréquents. Sans oublier que l’immobilier d’entreprise est gage de davantage de stabilité pour un propriétaire. Un bail professionnel court pendant 3, 6 ou 9 ans (renouvelable tacitement), et requiert un dédommagement si le locataire quitte les locaux avant la fin du bail.
Il faut enfin savoir que les montants des loyers sont fixés par les propriétaires eux-mêmes, et non soumis aux réglementations qui ont commencé à impacter la location aux particuliers dans les grandes villes. Cependant, ces loyers sont corrélés au contexte économique et peuvent donc davantage souffrir en cas de crise globale.
Bureaux meublés ou non meublés, quelle différence ?
Il est important de connaître certaines subtilités pour orienter sa recherche de bureaux. En effet, il est possible d’investir pour louer ses bureaux meublés, ou nus. A la clef : des avantages fiscaux différents. On estime que le rendement des locaux équipés est de 6 à 8%, contre 2 à 4% pour les locaux nus.
Les bureaux meublés présentent l’avantage d’être assimilés à des revenus commerçants et entrent donc dans la catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux). A ce titre, les loyers perçus sont soumis à une TVA de 19,6%.
>Il est possible de déduire des charges comme les frais d’acquisition, les frais de notaire, les honoraires d’agence, les commissions des courtiers ou encore les amortissements du mobilier et de la construction.
>Les déficits fonciers peuvent être déduits des revenus personnels de l’investisseur.
>Les intérêts sont imputables des loyers perçus.
>Les biens professionnels ne sont pas imposables à l’ISF.
Quant aux bureaux non meublés, ils n’entrent pas dans la catégorie des revenus commerçants mais dans les revenus fonciers. En principe, les locations de locaux nus sont exonérées de TVA sur les loyers et charges locatives, peu importe que le bailleur soit un particulier ou une société.
Quels sont les critères à prendre en compte dans sa recherche de bureaux ?
1. Les dispositions réglementaires
Avant même de vous projeter dans un espace, il est primordial d’être au clair sur les dispositions réglementaires auxquelles il est soumis. S’il s’agit d’un espace dont la destination est déjà professionnelle, c’est un bon point. En revanche, s’il s’agit d’un espace actuellement dédié à un usage personnel, il faut absolument se renseigner auprès des services d’urbanisme de la localité pour vérifier qu’un changement de destination est possible. Il faut également obtenir l’autorisation de la copropriété pour pouvoir y installer des bureaux.
2. La géographie
Pour éviter au maximum les vacances locatives, il est primordial de choisir un emplacement privilégié, et surtout cohérent avec le public ciblé. De plus, les startups ont tendance à s’établir dans des locaux avec du cachet en centre-ville, quand d’autres entreprises plus établies privilégient les quartiers d’affaires. Enfin, les zones industrielles, proches des axes routiers, vont davantage intéresser les entreprises ayant une grande partie logistique dans leur activité.
3. L’accessibilité
Peu importe la typologie d’entreprise visée, il est primordial que le bien soit parfaitement accessible. Proche d’une station de métro dans les grandes-villes, à proximité d’une gare pour les biens plus excentrés, ou encore d’un embranchement auto-routier. Il est impensable de compliquer la tâche des futurs salariés pour se rendre au bureau !
4. La taille
Il est également nécessaire de réfléchir à la taille des locaux pour la mettre ensuite en adéquation avec le tarif de la location. A ce titre, il faut savoir que l’on prévoit 4 à 6m2/pers pour un poste en open space, 10 à 12m2/pers dans un bureau individuel, et 3 à 5m2/pers dans une salle de réunion. De plus, les entreprises apprécient de plus en plus d’avoir de l’espace supplémentaire pour y installer par exemple une salle dédiée aux repas et à la convivialité, ou encore une salle de repos, d’allaitement, de sport etc. Enfin, faites également attention aux caractéristiques architecturales du bien : “par exemple, un bien avec peu de murs porteurs permet une plus grande flexibilité dans l’aménagement, et peut donc intéresser plus de locataires”, recommande Lydia Haouzi.
5. Le confort
Autre point de taille : veiller à la conformité des locaux au regard du Code du travail et des normes ERP (seulement pour les établissements recevant librement du public). “Luminosité, aération, sanitaires, nombre de postes par espace… Le cahier des charges n’est pas toujours simple à décrypter et il ne faut pas hésiter à se faire accompagner par un bureau d’études pour respecter les normes liées à l’hygiène, la prévention, la sécurité et la santé au travail”, recommande Lydia Haouzi. Il faut aussi prendre en considération des éléments comme la présence d’un ascenseur, interphone, la connexion à la fibre optique etc…
6. La sobriété énergétique
C’est un sujet on ne peut plus brûlant : les factures d’électricité représentent une charge de plus en plus importante pour les entreprises. C’est pourquoi investir dans une passoire énergétique ne semble pas des plus intéressants à l’heure actuelle, à moins d’être en mesure de réaliser un vrai plan de rénovation énergétique. Il faut aussi être vigilant à la qualité du matériel en place comme les chauffages ou les climatiseurs, qui peuvent eux-aussi présenter des défaillances et donc nécessiter ou non une enveloppe pour proposer par la suite un bon équipement au locataire.
Comment commercialiser son bien ?
La plupart du temps, les propriétaires passent par des brokers pour mettre leur bien sur le marché (l’équivalent des agents immobilier sur le marché des particuliers). Ces brokers travaillent sur un marché totalement ouvert (ils présentent le catalogue de leurs homologues), ce qui permet d’accélérer le matching entre l’offre et la demande.
Si le propriétaire a aménagé ses locaux, le broker pourra présenter une offre finie. Autrement, des opérateurs de flex office peuvent se charger de l’aménagement des locaux. C’est le cas par exemple de Deskeo. Plutôt que de signer un bail avec le locataire final, le propriétaire contracte avec la société aménageuse. “Pour les clients comme pour les propriétaires, il s’agit de faciliter la transaction en proposant un contrat de prestation de A à Z. Sans compter que le marché de la location de bureaux s’apparente souvent à un jeu de chaises musicales. L’avantage des opérateurs est qu’ils disposent déjà d’un important portefeuille de clients locataires, ce qui accélère la transaction”, conclut Lydia Haouzi.
