Investir en SCPI : une valeur sûre

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<p><strong>Avec des taux de rendement tr&egrave;s &eacute;lev&eacute;s, atteignant 5 &agrave; 8% par an, l&rsquo;immobilier d&rsquo;entreprise pr&eacute;sente bien des attraits pour les investisseurs. Alors, quels sont les crit&egrave;res &agrave; prendre en compte pour effectuer sa recherche de bureaux ? &Agrave; quelles normes faut-il se r&eacute;f&eacute;rer ? On fait le point.</strong></p>

<h2><strong>Malgr&eacute; la crise sanitaire, un march&eacute; qui r&eacute;siste</strong></h2>

<p>Alors que la pand&eacute;mie laissait penser que l&rsquo;immobilier d&rsquo;entreprise allait entrer dans une phase critique, le march&eacute; a r&eacute;sist&eacute;. En 2021, 60% des <strong><a href="https://www.climb.fr/guides/scpi" target="_blank">investissements en SCPI</a></strong> (soci&eacute;t&eacute; civile de placement immobilier) ont &eacute;t&eacute; d&eacute;di&eacute;s aux bureaux. Car le bureau est loin d&rsquo;avoir dit son dernier mot : les r&eacute;centes &eacute;tudes men&eacute;es en France t&eacute;moignent d&rsquo;un consensus autour de 2 journ&eacute;es de t&eacute;l&eacute;travail par semaine, n&eacute;cessitant donc que les entreprises conservent des locaux pour accueillir leurs employ&eacute;s.</p>

<p>Pour les investisseurs, l&rsquo;immobilier d&rsquo;entreprise demeure tr&egrave;s attractif : il offre une rentabilit&eacute; 2 &agrave; 3% plus &eacute;lev&eacute;e que le march&eacute; des particuliers. De plus, les d&eacute;fauts de paiement y sont beaucoup moins fr&eacute;quents. Sans oublier que l&rsquo;immobilier d&rsquo;entreprise est gage de davantage de stabilit&eacute; pour un propri&eacute;taire. Un bail professionnel court pendant 3, 6 ou 9 ans (renouvelable tacitement), et requiert un d&eacute;dommagement si le locataire quitte les locaux avant la fin du bail.&nbsp;</p>

<p>Il faut enfin savoir que les montants des loyers sont fix&eacute;s par les propri&eacute;taires eux-m&ecirc;mes, et non soumis aux r&eacute;glementations qui ont commenc&eacute; &agrave; impacter la location aux particuliers dans les grandes villes. Cependant, ces loyers sont corr&eacute;l&eacute;s au contexte &eacute;conomique et peuvent donc davantage souffrir en cas de crise globale.&nbsp;</p>

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<h2><strong>Bureaux meubl&eacute;s ou non meubl&eacute;s, quelle diff&eacute;rence ?</strong></h2>

<p>Il est important de conna&icirc;tre certaines subtilit&eacute;s pour orienter sa recherche de bureaux. En effet, il est possible d&rsquo;investir pour louer ses bureaux meubl&eacute;s, ou nus. A la clef : des avantages fiscaux diff&eacute;rents. On estime que le rendement des locaux &eacute;quip&eacute;s est de 6 &agrave; 8%, contre 2 &agrave; 4% pour les locaux nus.</p>

<p>Les bureaux meubl&eacute;s pr&eacute;sentent l&rsquo;avantage d&rsquo;&ecirc;tre assimil&eacute;s &agrave; des revenus commer&ccedil;ants et entrent donc dans la cat&eacute;gorie BIC (b&eacute;n&eacute;fices industriels et commerciaux). A ce titre, <strong><a href="https://www.assistant-juridique.fr/bail_commercial_tva.jsp" target="_blank">les loyers per&ccedil;us sont soumis &agrave; une TVA </a></strong>de 19,6%.&nbsp;<br />
&gt;Il est possible de d&eacute;duire des charges comme les frais d&rsquo;acquisition, les frais de notaire, les honoraires d&rsquo;agence, les commissions des courtiers ou encore les amortissements du mobilier et de la construction.<br />
&gt;Les d&eacute;ficits fonciers peuvent &ecirc;tre d&eacute;duits des revenus personnels de l&rsquo;investisseur.<br />
&gt;Les int&eacute;r&ecirc;ts sont imputables des loyers per&ccedil;us.<br />
&gt;Les biens professionnels ne sont pas imposables &agrave; l&rsquo;ISF.</p>

<p><br />
Quant aux bureaux non meubl&eacute;s, ils n&rsquo;entrent pas dans la cat&eacute;gorie des revenus commer&ccedil;ants mais dans les revenus fonciers. En principe, les locations de locaux nus sont exon&eacute;r&eacute;es de TVA sur les loyers et charges locatives, peu importe que le bailleur soit un particulier ou une soci&eacute;t&eacute;.</p>

<h2><strong>Quels sont les crit&egrave;res &agrave; prendre en compte dans sa recherche de bureaux ?</strong></h2>

<h3><br />
<strong>1. Les dispositions r&eacute;glementaires</strong></h3>

<p>Avant m&ecirc;me de vous projeter dans un espace, il est primordial d&rsquo;&ecirc;tre au clair sur les dispositions r&eacute;glementaires auxquelles il est soumis. S&rsquo;il s&rsquo;agit d&rsquo;un espace dont la destination est d&eacute;j&agrave; professionnelle, c&rsquo;est un bon point. En revanche, s&rsquo;il s&rsquo;agit d&rsquo;un espace actuellement d&eacute;di&eacute; &agrave; un usage personnel, il faut absolument se renseigner aupr&egrave;s des services d&rsquo;urbanisme de la localit&eacute; pour v&eacute;rifier qu&rsquo;un changement de destination est possible. Il faut &eacute;galement obtenir l&rsquo;autorisation de la copropri&eacute;t&eacute; pour pouvoir y installer des bureaux.&nbsp;</p>

<h3><strong>2. La g&eacute;ographie</strong></h3>

<p>Pour &eacute;viter au maximum les vacances locatives, il est primordial de choisir un emplacement privil&eacute;gi&eacute;, et surtout coh&eacute;rent avec le public cibl&eacute;. De plus, les startups ont tendance &agrave; s&rsquo;&eacute;tablir dans des locaux avec du cachet en centre-ville, quand d&rsquo;autres entreprises plus &eacute;tablies privil&eacute;gient les quartiers d&rsquo;affaires. Enfin, les zones industrielles, proches des axes routiers, vont davantage int&eacute;resser les entreprises ayant une grande partie logistique dans leur activit&eacute;.&nbsp;</p>

<h3><strong>3. L&rsquo;accessibilit&eacute;</strong></h3>

<p>Peu importe la typologie d&rsquo;entreprise vis&eacute;e, il est primordial que le bien soit parfaitement accessible. Proche d&rsquo;une station de m&eacute;tro dans les grandes-villes, &agrave; proximit&eacute; d&rsquo;une gare pour les biens plus excentr&eacute;s, ou encore d&rsquo;un embranchement auto-routier. Il est impensable de compliquer la t&acirc;che des futurs salari&eacute;s pour se rendre au bureau !</p>

<h3><strong>4. La taille</strong></h3>

<p>Il est &eacute;galement n&eacute;cessaire de r&eacute;fl&eacute;chir &agrave; la taille des locaux pour la mettre ensuite en ad&eacute;quation avec le tarif de la location. A ce titre, il faut savoir que l&rsquo;on pr&eacute;voit 4 &agrave; 6m2/pers pour un poste en open space, 10 &agrave; 12m2/pers dans un bureau individuel, &nbsp;et 3 &agrave; 5m2/pers dans une salle de r&eacute;union. &nbsp;De plus, les entreprises appr&eacute;cient de plus en plus d&rsquo;avoir de l&rsquo;espace suppl&eacute;mentaire pour y installer par exemple une salle d&eacute;di&eacute;e aux repas et &agrave; la convivialit&eacute;, ou encore une salle de repos, d&rsquo;allaitement, de sport etc. Enfin, faites &eacute;galement attention aux caract&eacute;ristiques architecturales du bien : &ldquo;par exemple, un bien avec peu de murs porteurs permet une plus grande flexibilit&eacute; dans l&rsquo;am&eacute;nagement, et peut donc int&eacute;resser plus de locataires&rdquo;, recommande Lydia Haouzi.</p>

<h3><strong>5. Le confort</strong></h3>

<p>Autre point de taille : veiller &agrave; la conformit&eacute; des locaux au regard du Code du travail et des normes ERP (seulement pour les &eacute;tablissements recevant librement du public). &ldquo;Luminosit&eacute;, a&eacute;ration, sanitaires, nombre de postes par espace&hellip; Le cahier des charges n&rsquo;est pas toujours simple &agrave; d&eacute;crypter et il ne faut pas h&eacute;siter &agrave; se faire accompagner par un bureau d&rsquo;&eacute;tudes pour respecter les normes li&eacute;es &agrave; l&rsquo;hygi&egrave;ne, la pr&eacute;vention, la s&eacute;curit&eacute; et la sant&eacute; au travail&rdquo;, recommande Lydia Haouzi. Il faut aussi prendre en consid&eacute;ration des &eacute;l&eacute;ments comme la pr&eacute;sence d&rsquo;un ascenseur, interphone, la connexion &agrave; la fibre optique etc&hellip;</p>

<h3><strong>6. La sobri&eacute;t&eacute; &eacute;nerg&eacute;tique</strong></h3>

<p>C&rsquo;est un sujet on ne peut plus br&ucirc;lant : les factures d&rsquo;&eacute;lectricit&eacute; repr&eacute;sentent une charge de plus en plus importante pour les entreprises. C&rsquo;est pourquoi investir dans une passoire &eacute;nerg&eacute;tique ne semble pas des plus int&eacute;ressants &agrave; l&rsquo;heure actuelle, &agrave; moins d&rsquo;&ecirc;tre en mesure de r&eacute;aliser un vrai plan de r&eacute;novation &eacute;nerg&eacute;tique. Il faut aussi &ecirc;tre vigilant &agrave; la qualit&eacute; du mat&eacute;riel en place comme les chauffages ou les climatiseurs, qui peuvent eux-aussi pr&eacute;senter des d&eacute;faillances et donc n&eacute;cessiter ou non une enveloppe pour proposer par la suite un bon &eacute;quipement au locataire.&nbsp;</p>

<h2><strong>Comment commercialiser son bien ?</strong></h2>

<p>La plupart du temps, les propri&eacute;taires passent par des brokers pour mettre leur bien sur le march&eacute; (l&rsquo;&eacute;quivalent des agents immobilier sur le march&eacute; des particuliers). Ces brokers travaillent sur un march&eacute; totalement ouvert (ils pr&eacute;sentent le catalogue de leurs homologues), ce qui permet d&rsquo;acc&eacute;l&eacute;rer le matching entre l&rsquo;offre et la demande.</p>

<p>Si le propri&eacute;taire a am&eacute;nag&eacute; ses locaux, le broker pourra pr&eacute;senter une offre finie. Autrement, des op&eacute;rateurs de flex office peuvent se charger de l&rsquo;am&eacute;nagement des locaux. C&rsquo;est le cas par exemple de <a href="https://www.deskeo.com/fr/" target="_blank"><strong>Deskeo</strong></a>. Plut&ocirc;t que de signer un bail avec le locataire final, le propri&eacute;taire contracte avec la soci&eacute;t&eacute; am&eacute;nageuse. &ldquo;Pour les clients comme pour les propri&eacute;taires, il s&rsquo;agit de faciliter la transaction en proposant un contrat de prestation de A &agrave; Z. Sans compter que le march&eacute; de la <strong><a href="https://www.deskeo.com/fr/work-spaces/listing/paris/" target="_blank">location de bureaux</a></strong> s&rsquo;apparente souvent &agrave; un jeu de chaises musicales. L&rsquo;avantage des op&eacute;rateurs est qu&rsquo;ils disposent d&eacute;j&agrave; d&rsquo;un important portefeuille de clients locataires, ce qui acc&eacute;l&egrave;re la transaction&rdquo;, conclut Lydia Haouzi.</p>

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Forte de son diplôme de journalisme obtenu à l'ISCPA, Marine-Sophie sait transmettre l'information sous toutes ses formes. Entre journalisme de terrain, radio ou encore télévision, elle touche à tout, mais se forme rapidement au monde de l'économie et des finances personnelles qu'elle décrypte chaque jour.

Content Expert

Marine-Sophie Brudon

Diplômé d’un master en Gestion de Patrimoine, Nicolas se passionne très tôt pour l’univers des marchés financiers. Il passe 6 ans au sein de LCL en tant que conseiller privé et il comprend vite qu’il souhaite accompagner ses clients dans leurs projets de vie. Il rejoint ensuite l’aventure Climb pour continuer de servir cet objectif en vous accompagnant dans vos investissements. Nicolas s’intéresse aussi aux finances pendant son temps libre, en particulier au monde de la cryptomonnaie.

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